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七因素易引发二手房买卖纠纷

发布时间:2013-10-21  来源:  点击:
 

  购房对任何市民来说都是大事,无论是新房还是二手房,在购买或者交易的过程中都有不少流程和手续,但是到底有哪些相关的流程和手续,相信很多市民都不是很了解,为了让市民在购房前充分了解相关信息,在此提醒市民,有七种因素容易引发二手房买卖纠纷。 

购买商品房前,要看“五证两书” 

购房前一定要审查开发商的“五证”和“两书”是否齐全,这“五证”分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)证》;“两书”是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 

除了审查“五证”“两书”之外 ,购房者在买房前还要注意以下几方面问题,包括查看开发商有无开发资格及其信誉是否良好、不要轻信开发商进行的预售宣传、购房者在与开发公司洽谈达成协议后,双方应签订由房屋管理部门统一印制,工商管理部门监制的《商品房预售合同》、关于税费条款的相关规定、注意交房延迟条款、质量和保修条款、房屋产权证办理条款、产权担保条款和关于物业管理条款的相关规定。 

据了解,目前房产登记共分6大类,58个小类,实际日常业务主要包括:党政企事业单位产权登记(国有土地范围内房屋所有权初始登记),居民自建住宅产权登记(集体土地范围内房屋所有权初始登记),个人购买商品房产权登记(新建商品房所有权转移登记),持证房屋交易登记(存量房所有权转移登记),房屋继承、赠与登记,房屋所有权变更登记。 

还有房屋补发房权证登记,预购商品房贷款抵押登记(预购商品房抵押预告登记),持证房屋抵押登记,房屋在建工程抵押登记,所有权证注销登记,房屋租赁备案登记,房屋异议登记和房屋查封、解封登记。另外涉及房屋登记业务的还包括新建商品房预售许可、房屋权属信息查询等。 

买房缴费及需办理的手续 

根据国家规定,有下列6种情况的房屋买卖将受到限制,分别是违法或违章建筑;仅有房屋使用权而无所有权的房屋,有纠纷或产权未明晰的房屋;未经合法程序批准销售的房屋;著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋;由于国家建设需要,已确定为拆迁范围内的房屋;被司法机关查封、冻结的房屋。 

买房后要缴纳哪些费用?除了购房款之外,购房者需要缴纳契税、买卖合同印花税、房屋所有权证印花贴税、房屋买卖交易手续费、房屋所有权登记费(包括《房屋所有权证》工本费、测量费与《土地使用权证》工本费、测量费等)和房屋维修基金。 

手续方面,购房者需要签订认购书;签订买卖契约;进行预售登记;申请人带购房合同、发票等到地税窗口缴纳或验证契税;申请人带齐材料到房产处填写申请表,申请办证;签订管理公约,办理入住手续。办理产权过户时,申请人还要带购房合同、身份证到测绘部门办理测绘。 
       据了解,购房者在买房贷款时有住房公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款三种贷款方式可以选择。其中对于已参加交纳住房公积金的居民来说,贷款购房时,应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低 。同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 

未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银行个人住房担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要首次购房者在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。 

个人住房组合贷款则指住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款,最高限额已经调整为60万元,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。 

购买小产权房,权益难保障 

记者了解到,产权不明确,土地权属不清,无共有人声明,承租人未放弃优先权,被保全、查封,设定了抵押权和不符合转让条件的二手房最容易引起买房纠纷。购房者如要避免买房纠纷,购房前要看房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、交易房屋是否在租、土地情况是否清晰、市政规划是否影响、福利房屋是否合法和有无拖欠费用等方面,同时购房者要看好合同之后再付房款。 

双方达成买卖意向后,购房者首先要到测绘公司测绘处绘制房屋图纸,再到市民大厅税务部门缴纳契税,之后买卖双方到市民大厅房产处窗口签订买卖契约书,由申请人提交材料填写申请书,申请人审核材料对申请登记事项记载于登记簿后由申请人持回执单交费后领取证书。 

记者了解到,国家规定农村集体土地不能出让,但是一些开发商用农村的集体土地盖房子卖,这种房子是不合法的,购房者的权益得不到保护,这样的房子被称为小产权房。小产权房的土地来源主要有两种,一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上房屋,另一种是在集体企业用地或违法占用耕地。 

根据“国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知”(国办发〔1999〕39号)规定:1、加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发,农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。2、农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 

购买小产权房的危害主要存在购房者难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况、难以发现开发商违规用地的事实,主要指开发商在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。此外 ,小产权房在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿,房屋质量得不到保障、孩子的就近上学等权益也得不到保障。因此,购房者尽量不要购买小产权房。 

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